倉(cāng)儲(chǔ)用地難求 專家建議物流企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)

      倉(cāng)儲(chǔ)地荒

近日，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)發(fā)布了《全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)發(fā)展指數(shù)》，該報(bào)告顯示，2010年全國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)需求總面積為7.01億平方米，實(shí)有倉(cāng)庫(kù)面積為5.5億平方米，全國(guó)倉(cāng)庫(kù)供需指數(shù)為0.785。“供需指數(shù)小于1，說(shuō)明我國(guó)通用倉(cāng)庫(kù)總體上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)中，近20%是近些年建造的立體倉(cāng)庫(kù)，80%為不同時(shí)期建造的平房庫(kù)與樓房庫(kù)；相對(duì)而言，立體倉(cāng)庫(kù)的市場(chǎng)需求更旺盛。在這種供需狀態(tài)下，很多貨物只能存儲(chǔ)在露天貨場(chǎng)，或是不合格的簡(jiǎn)易庫(kù)房中。”
 

       而隨著電子商務(wù)的發(fā)展，京東、淘寶等制定了斥巨資建立龐大物流體系的計(jì)劃，人們的眼光更多地投向了倉(cāng)儲(chǔ)物流。但在近日召開(kāi)的倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)年會(huì)上，眾多物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)表達(dá)了擴(kuò)張空間受限的問(wèn)題。

北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司總經(jīng)理閆旭東表示，“目前，倉(cāng)儲(chǔ)新增用地供應(yīng)不足，而且土地取得的難度和成本都在增加。”據(jù)介紹，物流用地可分為物流通道用地和物流結(jié)點(diǎn)用地兩大類，其中物流結(jié)點(diǎn)用地是物流用地的主要用地類型。

用地競(jìng)爭(zhēng)激烈

據(jù)閆旭東介紹，在我國(guó)，新增建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度供地計(jì)劃安排，在與其它用地類型的競(jìng)爭(zhēng)中，倉(cāng)儲(chǔ)用地基本不具優(yōu)勢(shì)。

相對(duì)于住宅和商業(yè)用地，由于工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地所獲取的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅和商業(yè)用地，所以在規(guī)劃新開(kāi)發(fā)區(qū)時(shí)，相比工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）用地，地方政府一般更愿意分配土地作為住宅及商業(yè)規(guī)劃區(qū)。即使在工業(yè)和高科技園區(qū)，能夠帶來(lái)收入和增加就業(yè)機(jī)會(huì)的項(xiàng)目也主要是園區(qū)的辦公樓、工廠和研發(fā)設(shè)施。另一方面，開(kāi)發(fā)存儲(chǔ)設(shè)施能夠直接帶來(lái)的業(yè)務(wù)流程和就業(yè)機(jī)會(huì)增加極其有限。在很多情況下，物流設(shè)施均被視為配套服務(wù)。   

而物流企業(yè)在與生產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)土地時(shí)，也往往處于劣勢(shì)。各級(jí)地方政府往往更注重項(xiàng)目的投資強(qiáng)度，對(duì)投資大、產(chǎn)值高、效益好、稅收多的生產(chǎn)性行業(yè)將會(huì)優(yōu)先考慮；而倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目由于在直接產(chǎn)出和稅收貢獻(xiàn)等方面對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)相對(duì)較小，并且占地規(guī)模大、投資回收周期長(zhǎng)，在重點(diǎn)項(xiàng)目有限的思路中，又被擠到隊(duì)尾。

土地成本攀高

倉(cāng)儲(chǔ)用地的取得和保有成本同樣也在上升。

“現(xiàn)在很多需要通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)提高了，工業(yè)用地的出讓標(biāo)準(zhǔn)也在提高，”閆旭東稱，這些推高了倉(cāng)儲(chǔ)用地的取得成本。此外，倉(cāng)儲(chǔ)用地的邊界不清晰，也增大了企業(yè)的成本投入，閆旭東說(shuō)，“比如，土地管理實(shí)施條例中規(guī)定，住宅產(chǎn)權(quán)70年，商業(yè)、娛樂(lè)、金融用地40年，工業(yè)、綜合用地50年，但沒(méi)有講到倉(cāng)儲(chǔ)物流用地。”

據(jù)介紹，在城市建設(shè)用地類別中，物流因其承擔(dān)的功能不同，由多種用地類型組合而成，包括工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、公共設(shè)施用地，允許有少量住宅用地，也允許有市政工程設(shè)施用地、水面等其他用地。

不過(guò)，目前的倉(cāng)儲(chǔ)用地還存在利用率的問(wèn)題，“目前，大家都在說(shuō)擴(kuò)張，擴(kuò)張一定是往新增用地上走，但實(shí)際上，簡(jiǎn)單倉(cāng)儲(chǔ)利用效率比較低，如果往高端發(fā)展，利用效率會(huì)大大增加”，閆旭東說(shuō)。

選址園區(qū)

在擴(kuò)張困難的情況之下，閆旭東建議物流企業(yè)選擇進(jìn)駐園區(qū)來(lái)獲得成長(zhǎng)，“從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度看，物流企業(yè)入駐物流政府規(guī)劃的物流園區(qū)不僅可以節(jié)省部分土地購(gòu)置費(fèi)，而且可以有效規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”

物流園區(qū)一般規(guī)劃與管理較為科學(xué)，可以為區(qū)內(nèi)企業(yè)提供財(cái)稅、融資、通關(guān)等方面的優(yōu)惠，企業(yè)可以降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，物流企業(yè)可以根據(jù)物流園區(qū)布局合理且定位清晰的特點(diǎn)以及自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，有針對(duì)性地開(kāi)展獨(dú)具特色的物流業(yè)務(wù)，提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。此外，物流園區(qū)內(nèi)企業(yè)的集群效應(yīng)可以極大提升企業(yè)的知名度和影響力。

更為關(guān)鍵的是，進(jìn)入園區(qū)可能會(huì)降低拿地的難度，閆旭東說(shuō)，“要爭(zhēng)取政策的時(shí)候，作為單個(gè)的企業(yè)去要地可能困難，但是整合行業(yè)的物流園區(qū)，去獲取新增用地指標(biāo)，相對(duì)來(lái)說(shuō)要好一些。”

此外，在土地資源愈益緊張、政府土地管理政策愈嚴(yán)的大背景下，土地集約化使用已經(jīng)成為當(dāng)今及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。物流園區(qū)作為物流企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)的主要載體，是一種集約化使用土地的物流基礎(chǔ)設(shè)施。如能夠在土地面積一定的情況下，使庫(kù)房的建筑密度更高、道路通行能力更強(qiáng)、站臺(tái)庫(kù)數(shù)量更多、起重設(shè)備更加先進(jìn)、業(yè)務(wù)調(diào)度更加科學(xué)、信息平臺(tái)功能更加完善，物流企業(yè)應(yīng)充分利用物流園區(qū)的優(yōu)勢(shì)，以減少對(duì)于土地資源的占用。

囤地園區(qū)

      “有些物流園區(qū)，實(shí)際上在做房地產(chǎn)：拿到用地指標(biāo)，做一些基礎(chǔ)建設(shè)，等待土地升值，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)用途——這里有很多空間。”閆旭東指出，盡管物流用地緊張，但以物流為名以地產(chǎn)為實(shí)的情況很常見(jiàn)。

土地越來(lái)越稀缺，地價(jià)上漲幅度越來(lái)越明顯，誰(shuí)擁有資源，誰(shuí)就能獲得未來(lái)，所以有很多企業(yè)是盡可能去囤地，”這里面有些企業(yè)鉆了園區(qū)政策的空子”。

以園區(qū)的方式拿地，再建設(shè)，利潤(rùn)空間非常高。

閆旭東以北京上地的中關(guān)村軟件園為例算了一筆賬，“土地是一平方米100塊，一些高科技企業(yè)去了，建成辦公樓然后再賣，那邊的價(jià)格是多少？?jī)赡昵拔胰タ?，比城里面還貴，1.7萬(wàn)到2萬(wàn)元每平，這里面利潤(rùn)有多大？”，北京西南地區(qū)的總部基地也是類似的情況，以低成本的工業(yè)研發(fā)用地拿地，但是入駐企業(yè)都當(dāng)辦公樓來(lái)使用。

園區(qū)的的業(yè)態(tài)在發(fā)生變化，不少告別了大工業(yè)，甚至倉(cāng)儲(chǔ)物流也進(jìn)入了電子商務(wù)時(shí)代，“從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，倉(cāng)儲(chǔ)用地的寬泛邊界也可以看成一種利好”。