拍賣、招標過程中承租人優(yōu)先購買權的保護

  出租人通過一般的交易方式出售出租屋，承租人優(yōu)先購買權通常受到的保護是受告知并主張優(yōu)先購買，如果出租人未能告知，應當承擔賠償責任。這一點已經(jīng)沒有爭議。容易引發(fā)爭議的是在拍賣、招標過程中，承租人優(yōu)先購買權如何保護？

    拍賣過程中承租人優(yōu)先購買權的保護

    首先，拍賣不能違法拍賣法及其他法律的禁止性規(guī)定，否則，應當依據(jù)合同無效之規(guī)定，確定通過拍賣形成的買賣合同無效。由此，法律關系已經(jīng)恢復到未拍賣之時，承租人優(yōu)先購買權與普通交易過程的保護并無二致。

    拍賣合法，承租人的優(yōu)先購買權應當受到保護。拍賣在實踐中存在司法拍賣和民事拍賣兩種情形，司法拍賣時，應遵守《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十四條“人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優(yōu)先購買權人或者其他優(yōu)先權人于拍賣日到場。優(yōu)先購買權人經(jīng)通知未到場的，視為放棄優(yōu)先

    購買權。”

    民事拍賣時，應當通知承租人，及時參與競買，通知送達，承租人參與競買，根據(jù)拍賣規(guī)則決定能否買得出租房屋；承租人不參與競買，視為放棄優(yōu)先購買權。若未通知承租人，出租人應當承擔賠償責任。

    招標過程中承租人優(yōu)先購買權的保護

    根據(jù)招標法的規(guī)定，招標可以分為公開招標、邀請招標，無論采用何種方式，在對待承租人優(yōu)先購買權方面必須一致，從現(xiàn)行法律規(guī)定來看，通知承租人是一項必須完成的前置義務。

    同樣，如果招標本身違法，則，前述的交易契約無效。在招標合法的前提下，如何保護承租人優(yōu)先購買權？公開招標，在發(fā)布招標公告是應當特別注意通知承租人，如果承租人參與投標，則依據(jù)招標規(guī)則決定中標人；若承租人不參與投標，則視為放棄優(yōu)先購買權。邀請招標時，應當將承租人列為邀請對象，或者，至少應當通知承租人，否則，構成對承租人權益的侵害。