拍賣(mài)、招標(biāo)過(guò)程中承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)

  出租人通過(guò)一般的交易方式出售出租屋，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)通常受到的保護(hù)是受告知并主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，如果出租人未能告知，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這一點(diǎn)已經(jīng)沒(méi)有爭(zhēng)議。容易引發(fā)爭(zhēng)議的是在拍賣(mài)、招標(biāo)過(guò)程中，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)如何保護(hù)？

    拍賣(mài)過(guò)程中承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)

    首先，拍賣(mài)不能違法拍賣(mài)法及其他法律的禁止性規(guī)定，否則，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同無(wú)效之規(guī)定，確定通過(guò)拍賣(mài)形成的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。由此，法律關(guān)系已經(jīng)恢復(fù)到未拍賣(mài)之時(shí)，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與普通交易過(guò)程的保護(hù)并無(wú)二致。

    拍賣(mài)合法，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。拍賣(mài)在實(shí)踐中存在司法拍賣(mài)和民事拍賣(mài)兩種情形，司法拍賣(mài)時(shí)，應(yīng)遵守《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人經(jīng)通知未到場(chǎng)的，視為放棄優(yōu)先

    購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”

    民事拍賣(mài)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知承租人，及時(shí)參與競(jìng)買(mǎi)，通知送達(dá)，承租人參與競(jìng)買(mǎi)，根據(jù)拍賣(mài)規(guī)則決定能否買(mǎi)得出租房屋；承租人不參與競(jìng)買(mǎi)，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。若未通知承租人，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

    招標(biāo)過(guò)程中承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)

    根據(jù)招標(biāo)法的規(guī)定，招標(biāo)可以分為公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)，無(wú)論采用何種方式，在對(duì)待承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)方面必須一致，從現(xiàn)行法律規(guī)定來(lái)看，通知承租人是一項(xiàng)必須完成的前置義務(wù)。

    同樣，如果招標(biāo)本身違法，則，前述的交易契約無(wú)效。在招標(biāo)合法的前提下，如何保護(hù)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？公開(kāi)招標(biāo)，在發(fā)布招標(biāo)公告是應(yīng)當(dāng)特別注意通知承租人，如果承租人參與投標(biāo)，則依據(jù)招標(biāo)規(guī)則決定中標(biāo)人；若承租人不參與投標(biāo)，則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。邀請(qǐng)招標(biāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將承租人列為邀請(qǐng)對(duì)象，或者，至少應(yīng)當(dāng)通知承租人，否則，構(gòu)成對(duì)承租人權(quán)益的侵害。